时节转换，天气乍凉，不知不觉渐渐进入深秋。对于房地产市场而言，与当下的天气一样，也透露着一阵阵凉意。如今，“金九银十”还剩最后10天，2019年还剩最后70天，伴随调控政策的继续收紧，打折促销成为了房企的普遍选择，昔日的传统旺季显然失去了成色。面对楼市降温和房价下行，多数购房者都自觉选择了观望方式。
最近，一位朋友咨询笔者，从去年就打算买房子，可由于市场降温，怕买房吃了亏，所以只能不断推迟自己的买房计划，但一年过去了，老拖着也不知道什么时候是个头，所以最近一直在纠结2019年最后这2个多月要不要买房的问题。其实，在笔者看来，判断房价走向和要不要买房，短期政策面的变化无疑是决定性的因素，而进入10月份以来，一大波楼市“信号”已经接踵而至，我们从中不难找到答案。
第一，“金九银十”旺季不旺，房企距完成年度业绩目标尚有差距，未来两个月是房企“以价换量”冲刺全年业绩的最后时刻。
根据统计，2019年前9个月，全国房地产调控累计415次（1-9月调控次数分别为68次、21次、15次，60次，41次，46次、56次、60次，48次），按照这个趋势，未来两个月几乎很容易就会超过2018全年450次的调控次数。面对严格的调控，“金九银十”失去成色，炒房客基本离场，普通购房者也选择了观望，所以商品房销量也随之下滑。
根据44家上市房企销售目标统计数据来看，前三季度平均目标完成率为71.52%，其中仅有8家房企超过80%，25家目标完成率低于平均值。因此，笔者认为，受购房者房价预期改变，融资渠道收紧，短期偿债高峰期来临等三大因素的影响，未来两个多月是房企最后的冲刺时刻，所以房企可能会更加依赖加快销售的方式来促进资金回笼，因为与传统的炒作营销等方式相比，以价换量的方式更加直接和有效。
第二，房地产市场进一步回归理性，不仅房价只涨不跌的固有预期出现了转变，必须买房的传统观念也正在发生变化。
楼市调控已走过3个年头，购房者的买房观念也正在出现转变。一方面，从短期来看，伴随房地产调控不断收紧，除了特价房、一口价、送家电等常见促销优惠之外，北京、广州、郑州、济南、合肥等城市也都出现了“降价声四起”的情况，个别楼盘每平方米降价8000元甚至万元以上，只涨不跌的房价预期开始出现转变。
除此之外，目前国家正在推动商品房和保障房两大住房体系建设，未来租赁住房、共有产权等都可以满足住房需求。值得一提的是，租购同权可以让租房和买房的差距慢慢缩小，原本只有通过买房才享受到的教育、医疗等基本公共服务，未来租房也基本可以实现。总而言之，随着租赁市场的逐步发展和楼市渐渐回归理性，房价只涨不跌的预期和必须买房的观念都正在发生潜移默化的改变，如今越来越多的人开始不着急买房了。
第三，楼市进入“双向调控”阶段，在因城施策的楼市调控下，一大波楼市消息已经接踵而至，买房和卖房都需要关注。
进入10月以后，楼市逐步开启“双向调控”，除了热点城市继续升级加码以外，一些城市也出现了政策松绑的现象，那么，我们应该如何看待这种现象呢？这对购房者又意味着什么呢？接下来，我们就具体看一看分别是哪些城市出现了调控松动和升级加码。
扬州：恢复住房公积金贷款最高限额，从35万元提高至50万元。
宿州：农业转移人口在主城区购买首套商品住房，对缴纳的契税给予全额补贴。
南京：拥有大专以上学历的外地人无需社保或个税证明也可在六合买房。
三亚：全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳满一年社保及个税，即可在海南省购买一套房产。
天津：对户籍暂未迁入天津且在天津无房的职工，可在天津购买住房一套，无需提供在津社会保险或个人所得税证明。
深圳：首个“稳租金”项目共计248套带装修商务公寓公开认租，明确规定年租金涨跌范围不超过5%。
呼和浩特：三套房及以上不得申请商贷；第二次申请公积金贷款必须在第一次贷款还清之日起5年后申请。
通过上面这7个城市来看，调控有升级加码，也有适度松动，但无论哪一种情况，根本目的是一致的，都是为了防止房价大起大落。对于这一点，人民日报、经济日报等央媒早就多次发表评论文章称，平稳依然是楼市的主基调，仍然是房地产市场的关键词。因此，笔者认为，目前楼市调控的基调没有改变，只要楼市有过热的可能，调控就一定会继续加码。值得注意的是，深圳还从“稳房价”延伸到了“稳房租”，可以预见的是，随着租赁市场的进一步发展成熟，不排除会有更多的城市跟进“稳房租”政策。
除此之外，需要明确的是，虽然个别城市出现了调控松动，但南京、天津、三亚等城市都是针对特定人群或人才购房出现的政策微调，而且如今房地产市场整体已经回归平稳，局部微调并不会引起房价反弹。笔者认为，恰恰相反，适度放宽购房门槛一定程度上可以避免“一刀切”对刚需造成的误伤，从而保障刚需购房者的利益。
总而言之，基于以上三大信号来看，目前房地产调控的整体基调没有改变：从短期内来看，针对2019年最后这70天，由于“金九银十”旺季不旺，所以为了进一步完成2019年的业绩目标，从现在一直到年底，房企大概率会推出一些更大的优惠措施来吸引购房者，所以房地产市场有可能迎来更大规模的降价潮，这对有自住需求的来说，或许能遇到捡漏的机会。此外，从长期来看，楼市走向基本已定，房地产市场会逐步进入以总量稳定、区域分化、租售并举为特征的新阶段，未来楼市调控不仅仅会稳房价，也会趋向于稳房租，所以一城一策，双向调控会成为楼市调控的常态化方式，伴随楼市进一步回归理性，炒房客可以彻底放弃幻想了，而刚需则可以慢慢踏实了。
